Прежде всего приведем важнейший универсальный принцип купли-продажи недвижимости: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в установленных законом случаях без госрегистрации право не считается возникшим, а сделка – заключенной.
Более того, принятое государственным регистратором решение не может быть отменено никаким вышестоящим руководством.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество (как и отказ в государственной регистрации прав) может быть оспорено только в судебном порядке.
Соответствующий законодательству договор продажи недвижимого имущества определяет права и обязанности сторон данного договора.
Сам же договор продажи жилых помещений должен иметь ряд обязательных составляющих:
-
целевой характер использования жилища
-
невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон
-
возможность использовать жилое помещение как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником
Права сторон договора продажи недвижимого имущества взаимообусловлены и корреспондируют с обязанностями.
Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества - продавец требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
В традиционные обязанности продавца входит:
-
передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче
-
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения
-
возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине продавца
-
не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.
Покупатель вправе:
-
в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости
-
в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки,
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,
в) недостатки, выявляемые неоднократно,
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения
-
требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче
-
в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации. При этом возмещение убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.
Покупатель обязан:
-
уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором
-
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи
-
не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости)
-
возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине покупателя.
Стоит еще раз подчеркнуть, что у приобретателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.
Поэтому основной обязанностью продавца предпочтительнее считать обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью.
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области
